Jól járnak azok a bérlők, akiknek idén vagy jövőre jár le az irodabérleti szerződésük, mert hosszabbításkor biztosan jobb feltételeket alkudhatnak ki maguknak. Egyre gyakoribb a szerződések idő közbeni újratárgyalása, sőt a költözést is érdemes megfontolni, mert az új bérlőket kedvezőbb árak, vagy a korábbi feltételekkel pluszszolgáltatások várják. Az idei év jó lehetőséget kínál arra, hogy a cégek szerződésük újratárgyalásával kedvezőbb díjakat alkudjanak ki, vagy a korábbi árért jobb feltételeket kapjanak; például „B” kategóriás irodából „A” kategóriásba költözzenek. Az irodabérleti díjak múlt év óta csökkennek.

A tavalyi 0,5 euró után idén akár 3-4 euróval is eshetnek a négyzetméterárak (szemben a még januárban prognosztizált 1-2 euróval). Ez egy átlagos, korábban 13-16 eurós négyzetméteráron kínált „A” kategóriás iroda esetében 20-30 százalékos árcsökkenést jelent. Az árcsökkenés egyik oka, hogy tavaly jelentős mennyiségű irodaterület került átadásra, és a várakozások szerint ez idén is így lesz: a Colliers jelentése szerint 2008-ban 248 000 m2 „A” kategóriás irodát adtak át, míg idén várhatóan 249 000 m2 készül el.

Közben a gazdasági válság hatásai visszavették a keresleti oldalt: egyes elemzések szerint tavaly a kínálat 28 százalékkal nőtt, míg a kereslet mindössze 1,5 százalékkal bővült. A kereslet és a kínálat aránytalanságai miatt az átlagos üresedési ráta 12,6 százalékról 16,8 százalékra emelkedett, azaz egyre több a kihasználatlan ingatlan. Jellegéből adódóan az ingatlanfejlesztés csak jelentő késéssel képes reagálni a piaci változásokra, hiszen elkezdett építkezést leállítani csak jelentős veszteséggel lehet, eladni mostanság szinte lehetetlen, így legfeljebb a tervezett projektek halasztása lehet megoldás, ez viszont 2010-ben jár majd érezhető hatással. Az év elején megjelenő elemzésekben 2010-ben 130 000 m2 iroda átadását prognosztizálja, míg 330 000 m2 iroda építését elhalasztották a cégek. Azt tudni kell,hogy a túlkínálatot a cégek igyekeznek minél nagyobb arányú előbérlettel kompenzálni, ezzel teremtve biztos alapot fejlesztéseiknek. Erre egyébként a finanszírozó pénzintézetek is rákényszerítik őket, ugyanis a hitelszerződés feltétele legtöbbször legalább 20-30 százalékos előbérlet.

A biztonságot szolgálja a magyar piacra korábban nem jellemző, ám az utóbbi időben egyre inkább terjedő úgynevezett BTS (built-to-suit, igény szerinti) modell, amikor a megrendelő igényeinek megfelelően folyik egy fejlesztés. A legnagyobb tranzakciót egyértelműen a K&H Bank és a TriGranit közel 47 ezer négyzetméterre szóló bérleti és előbérleti szerződése jelentette. Az előbérleti szerződések általában is jelentős arányt képviseltek 2008-ban, így a 2009-ben piacra kerülő irodaterületek 28 százalékát már elkészültük előtt kiadták.

3-4 eurós árcsökkenés várható A helyzet egyelőre nem stabil, év végére az euróban számított árak esetenként 3-4 euró/m2-nél is nagyobb mértékben csökkenhetnek. Az árcsökkenés egyes irodáknál már el is kezdődött, a dél-budai South Buda Business Park irodaház például agresszív árpolitikával operál: itt rövid időn belül 12 euróról 9 euróra csökkentették a bérleti díjakat. Más irodaházak árengedmény helyett inkább az ügynökségi jutalékot emelik, ezzel ösztönözve a bérlők felkutatásával megbízott cégeket. A bérlők gyakran maguk alkudoznak a bérbeadókkal, ám ennek során hajlamosak megfeledkezni a bérleti díjon felüli költségekről, az elsőre mellékesnek tűnő részletekről.

Ezért érdemes úgynevezett bérlőképviselőt alkalmazni, aki segíthet újratárgyalni a meglévő szerződést, vagy akár új irodát keresni. Dráguló eurós bérleti díjak. Az euróhoz, a svájci frankhoz és a dollárhoz képest gyengélkedő magyar fizetőeszköz forintban számítva jelentősen megdrágította az euróban megadott irodabérleti díjakat, amit a túlkínálat miatti 20-30 százalékos díjcsökkenés csak részben kompenzált. Szakemberek szerint az árfolyamváltozás ennek ellenére nincs közvetlen hatással az árakra. Mivel azonban az árfolyamgyengülés minden irodát egyformán érint, a köztük lévő különbségek nem változtak.

Megéri újraszerződni vagy váltani  Jól járnak azok a bérlők, akiknek idén vagy jövőre jár le az irodabérleti szerződésük, mert hosszabbításkor biztosan jobb feltételeket alkudhatnak ki maguknak. Egyre gyakoribb a szerződések idő közbeni újratárgyalása, sőt a költözést is érdemes megfontolni, mert az új bérlőket kedvezőbb árak, vagy a korábbi feltételekkel pluszszolgáltatások várják. Az idei év jó lehetőséget kínál arra, hogy a cégek szerződésük újratárgyalásával kedvezőbb díjakat alkudjanak ki, vagy a korábbi árért jobb feltételeket kapjanak; például „B” kategóriás irodából „A” kategóriásba költözzenek. Az irodabérleti díjak múlt év óta csökkennek. A tavalyi 0,5 euró után idén akár 3-4 euróval is eshetnek a négyzetméterárak (szemben a még januárban prognosztizált 1-2 euróval). Ez egy átlagos, korábban 13-16 eurós négyzetméteráron kínált „A” kategóriás iroda esetében 20-30 százalékos árcsökkenést jelent. Az árcsökkenés egyik oka, hogy tavaly jelentős mennyiségű irodaterület került átadásra, és a várakozások szerint ez idén is így lesz: 2008-ban 248 000 m2 „A” kategóriás irodát adtak át, míg idén várhatóan 249 000 m2 készül el.

Azt tudni kell,hogy a túlkínálatot a cégek igyekeznek minél nagyobb arányú előbérlettel kompenzálni, ezzel teremtve biztos alapot fejlesztéseiknek. Erre egyébként a finanszírozó pénzintézetek is rákényszerítik őket, ugyanis a hitelszerződés feltétele legtöbbször legalább 20-30 százalékos előbérlet.